D111 | Quel type de SCI pour acquérir et louer votre local professionnel ?

Parmi les « Niches fiscales professionnelles », la SCI "familiale" -- vous permettant d'acquérir votre local professionnel et de vous le louer à votre EI (entreprise individuelle) -- constitue une voie de défiscalisation patrimoniale majeure sil elle est bien menée (sur du très long terme) car complexe et semée de nombreuses embuches. Notre dossier d'initiation vous permet de comprendre et de maîtriser les grands principes de cette défiscalisation. Vous pouvez ainsi juger de la pertinence des conseils ou des orientations, voire parfois des injonctions fournis par vos interlocuteurs habituels en ce domaine : banquier d'abord, expert-comptable, avocat, notaire, etc. Et évaluer où sont vos véritables intérêts, et le cas échéant rectifier le tir... Comme toute notre série consacrées aux défiscalisations professionnelles, ce dossier s'appuie sur de nombreux exemples issus de la pratique de nos experts, avec une présentation pédagogique sur la base de calculs accessibles au profane. Il s’adresse à tous nos lecteurs médecins libéraux exerçant en EI, qu’ils soient gestionnaires débutants ou confirmés, installés ou non,  sauf s’ils déclarent leurs revenus professionnels dans le régime simplifié Micro-BNC ; car cette niche fiscale majeure repose en grande partie sur la matérialisation d’une dépense professionnelle déductible : les loyers du cabinet médical.

Sommaire

• Qu'est-ce qu'une société civile ?
  - Définition
  - Caractéristiques fondamentales
• Périmètre d'activité de votre société civile immobilière
  - Quelles activités immobilières ?
  - Activités locatives, en nu, en meublé ?
• Grands objectifs du montage par une SCI gérant votre local médical
  - via les mécanismes classiques d'une dépense professionnelle
  - via des options avancées de gestion
• Constitution de la SCI gérant votre local médical
  - Coût de création et comment les récupérer
  - Obligations légales
  - Quel capital social fixer ?
  - Notre analyse sur les liens entre le capital de votre SCI et le financement de l'achat du local médical
  
  1. Soit c'est la SCI qui emprunte, avec capital modeste versus capital important
  2. Soit ce sont les associés qui empruntent
  3. Soit le bien immobilier a été apporté en nature
• Fonctionnement de votre SCI bailleuse de votre local médical
  - la gérance
  - la tenue de comptabilité
  - distinguer patrimoine de la SCI de celui des associés
  - consulter ses associés
  - quel bail signer avec la SCI
• Quel choix fiscal : IR ou IS, impôt sur le revenu versus impôt société
  - notre mise en garde sur les "évidences"
  - les modalités de l'IR
  - bilan foncier de l'IR
  - les premiers avantages temporaires de l'IS
  - bilan foncier de l'IS
  - les avantages de l'IS dans la seconde période de vie de la SCI
  - bilan foncier de l'IS en deuxième période
  - principaux inconvénients de l'IS
  - nos indications et orientations
• Réinvestissement dans le cadre d'une SCI à l'IS
• Transmission via une SCI
  - mise en garde
  - droits de succession
  - mécanismes d'optimisation de la SCI
  - modalités concrètes de transmission
  - bilan des avantages de la SCI en matière de transmission
• Les huit princiapux abus fiscaux en SCI et nos conseils...